Комментирует Изабелла Бахмутова.
Волгоградская Правда. разбирательства. 12.04.2016`

Опубликовано  в»Волгоградской правде»,12.04.2016

Эксперты рассказали «ВП», как можно законным способом снизить земельный налог и аренду

В Волгоградской области предприниматели стали чаще оспаривать в суде кадастровую стоимость земли, от которой зависит стоимость аренды. По ряду объектов кадастровая стоимость земли может превышать рыночную в пять раз. «ВП» выяснила, как действовать предпринимателю, если кадастровая стоимость земельного участка завышена.

Проблема стала актуальной в 2012 году, когда в регионе прошла переоценка кадастровой стоимости земли. После нее земельный налог увеличился в несколько раз, особенно остро почувствовали изменения фермеры и арендаторы земли для ведения бизнеса. Предприниматели начали в судебном порядке оспаривать стоимость своих земель, и к 2014 году сложилась успешная судебная практика по этому направлению. По данным областной Контрольно-счетной палаты, только в 2014 году в суды было подано 270 исков, по которым вынесены положительные решения. Совокупно кадастровая стоимость земель в рамках поданных исков снижена с 30 млн рублей до 7 млн рублей.

Масштаб проблемы стал понятен после того, как бюджет региона недосчитался земельного налога. Резко выросла и задолженность по земельному налогу. С 2011 года по 2015 год долг налогоплательщиков перед казной по земельному налогу составил 623 млн рублей. После проверки КСП, результаты которой были озвучены в конце прошлого года, выяснилось, что в 2012 году использовался метод массовой оценки земель без учета специфических особенностей земельного участка. В результате, например, стоимость идентичных земель в соседних районах могла отличаться в четыре раза, а цена земли, предназначенной для коммерческого использования, оказывалась ниже стоимости земли под индивидуальную жилую застройку в пределах одного населенного пункта.

Как отмечал начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Управ- ления Росреестра по Волгоградской области Игорь Ивашевский, самые высокие цены земельных участков по результатам оценки 2012 года были получены в Волгограде и в Волжском. В КСП констатировали, что и завышенные и заниженные оценки ведут к снижению налогооблагаемой базы. Земельный налог – региональный сбор, он направляется в бюджет муниципального образования. По закону государственная кадастровая оценка проводится по решению субъекта не чаще чем один раз в три года, но не реже одного раза в течение пяти лет. В октябре 2015 года была проведена новая кадастровая оценка земель региона. Насколько изменилась ситуация по сравнению с 2012 годом, покажет 2016 год.

– Наиболее рациональным для собственников является оспаривание кадастровой стоимости земли в суде, – рассказывает директор компании «Юридический центр Бахмутовой» Изабелла Бахмутова. – После получения сведений о размере кадастровой стоимости земельного участка собственник вполне может сделать вывод о несоответствии кадастровой стоимости и реальной рыночной стоимости земли. Сведения о кадастровой стоимости находятся в открытом доступе, и их можно получить на сайте Росреестра в разделе «Публичная кадастровая карта». По словам госпожи Бахмутовой, обратиться можно не только в суд. Сейчас действуют комиссии, специально созданные по рассмотрению подобных споров. Но в любом случае, прежде чем писать заявление, необходимо получить заключение в оценочной компании о реальной рыночной цене.

Оспаривать стоимость земельного участка, кстати, вправе не только собственники, но и арендаторы, поскольку кадастровая стоимость влияет на размер арендной платы и на размер выкупной цены объекта.

Есть еще один тонкий момент, рассказывает юрист. Организации не могут сразу обратиться в суд для оспаривания стоимости земли. Предварительно необходимо обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, поскольку закон «Об оценочной деятельности» содержит указание на обязательное соблюдение юрлицами внесудебного порядка урегулирования спора. Физлиц это не касается: граждане могут обратиться сразу в суд, минуя комиссию.

– Предпринимателю следует иметь в виду, что оспаривание кадастровой стоимости земельного участка – процесс не быстрый и требующий пристального внимания и контроля на всех стадиях, – продолжает госпожа Бахмутова, – начиная от выбора способа защиты своих интересов и заканчивая решением вопроса о необходимости оспаривания полученного судебного решения или заключения комиссии.

Как отмечают эксперты, главным аргументом для суда в таких делах всегда будет альтернативная оценка стоимости объекта. Если кадастровая стоимость явно завышена и это подтверждает независимый оценщик, скорее всего суд примет сторону предпринимателя. Как правило, комитет по имуществу и другие заинтересованные лица не оспаривают выводы независимых оценщиков. Особенно, если компания-оценщик является членом СРО.

При этом предприниматель должен быть готов к расходам, связанным с независимой оценкой. Ее стоимость может достигать 30 тыс. рублей. Поэтому, принимая решение об обращении в суд, необходимо соотносить возможную экономию и понесенные издержки в рамках судебного разбирательства.

Юридический центр Бахмутовой
Share
This